2023년 귀속 연말정산 장기주택저당차입금│공제요건 계산

장기주택저당차입금 공제에 대해 들어보셨나요? 단어 자체가 어렵고 생소하게 느껴지시는 않나요? 이번시간에는 연말정산 장기주택저당차입금에 대해 알아보겠습니다.

장기주택저당차입금 공제는 요건도 까다롭고 제출해야 할 서류도 여러개입니다. 하지만 걱정하실 필요는 없습니다. 단 5분만 투자하시면 공제에 대해 쉽게 준비하실 수 있습니다. 이 글의 내용만 천천히 따라오셔도 몇십만원의 세금을 돌려받으실 수 있게 해 드리겠습니다.

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1. 시작하기 전에

한 해가 마무리되고, 다시 연말정산 시즌이 돌아왔습니다. 수천 명의 직원들이 그저 서류를 제출하고 끝내는 일, 여러분도 그렇게 하고 계시지 않나요? 저는 10년 이상 연말정산을 담당해오며, 수많은 직원들이 무심코 지나친 환급의 기회를 발견했습니다.

이 분은 부녀자 공제 받을 수 있는데….

이 분은 전직장 원천징수영수증을 다시 받아오면 좋을텐데…
이 분은 의료비 공제 몰아서 받을 수 있는데…

여러분도 지금까지 세금을 너무 많이 내고 있었을지도 모릅니다. 매년 반복되는 연말정산, 하지만 대부분은 복잡한 계산과 서류 때문에 제대로된 환급을 받지 못하고 있습니다. ‘과연 나는 적절한 환급을 받고 있는가?’ 이 질문에 자신 있게 ‘예’라고 대답할 수 있나요?

하지만 걱정하지 마세요. 이 글을 통해 연말정산의 숨겨진 팁을 알려드리겠습니다. 제 경험을 바탕으로, 당신이 더 많은 환급을 받을 수 있는 방법을 소개할게요. 정확한 서류 준비부터 시작해, 자주 놓치는 공제 항목들까지 – 이 모든 정보가 당신의 환급액을 크게 변화시킬 수 있습니다.

매년, 저는 직원들의 서류를 살피며 놓친 공제 항목을 찾아내고, 그들에게 개별적으로 연락해 필요한 정보를 채워넣도록 도와드렸습니다. 결과적으로, 많은 직원들이 예상치 못한 환급금을 손에 쥐게 되었죠. 이제 이 노하우를 여러분과 공유하려 합니다.

2. 연말정산 장기주택저당차입금 요건

연말정산 장기주택저당차입금 공제는 아래의 요건을 모두 충족하시면 공제가 가능합니다.

세대주인 근로자 본인만 가능

취득 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 주택(오피스텔 제외)

주택소유권이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입한 장기주택저당차입금일 것

장기주택저당차입금의 채무자가 해당 저당권이 설정된 주택의 소유자일 것

국민주택 규모 이하의 주택일 것(85㎡)

※ 연말정산 장기주택저당차입금은 근로기간 지출한 비용만 공제할 수 있습니다.

2. 특례

위 의 요건을 모두 갖추지 않아도 아래의 어느 하나에 해당하면 연말정산 장기주택저당차입금공제가 가능합니다.

ⓐ 양도세 감면대상 신축주택을 최초로 취득하는 자가 금융회사나 주택도시기금으로부터 차입한 경우. 이 경우 근로자 본인 명의로 저당권을 설정하여 차입해야 함

ⓑ 근로자가 장기주택저당차입금을 다른 금융회사로 이전하는 경우

차입금의 상환기간이 15년 이상인 요건을 갖추어야 함

상환기간을 계산할 때는 기존의 장기주택저당차입금을 최초로 차입한 날을 기준으로 함

ⓓ ⓐ의 요건을 모두 충족하지만 상환기간이 15년 미만인 차입금의 차입자가 그 상환기간을 15년 이상으로 연장하거나 해당 주택에 저당권을 설정하고 상환기간을 15년 이상으로 하여 신규로 차입한 차입금으로 기존 차입금을 상환하는 경우. 이 경우 상환기간을 연장할 때 또는 신규차입 당시 주택의 기준시가가 5억원 이하인 경우. 신규차입금에 대해서는 기존 차입금의 최초 차입일을 기준으로 함

ⓔ 조특법 제98조의 3에 따른 양도소득세 과세특례대상 주택을 2009년 2월 12일부터 2010년 2월 11일 까지의 기간 중에 최초로 취득하는 자가 해당주택을 취득하기 위해 금융회사나 주택도시기금으로부터 2009년 2월 12일 이후 최초 차입한 차입금으로서 상환기간이 5년 이상인 경우

3. 분양권도 공제가 가능한가

결론부터 말씀드리면 가능합니다. 단, 아래의 조건이 있습니다.

분양가격 또는 조합원 입주권 가격이 5억원 이하

그 주택을 취득하기 위해 장기주택저당차입금으로 전환할 것

위 조건을 만족하면 차입일부터 그 주택의 소유권보존등기일까지의 차입금을 장기주택저당차입금으로 봅니다. 이때 분양권을 2개 이상 보유하면 적용되지 않습니다.

또한 주택분양권의 가격은 아래와 같이 정하고 있습니다.

조합원 입주권

– 청산금을 납부한 경우: 기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금

– 청산금을 받을 경우: 기존건물과 그 부수토지의 평가액 – 납부한 청산금

조합원입주권을 제외한 주택분양권: 분양가격

4. 공제한도

※ 전체(ⓐ+ⓑ+ⓒ)한도액

ⓐ가 2015.1.1. 이후 차입 또는 상환기간 연장인 경우

– 상환기간 15년 이상: 500만원

– 상환기간 10년 이상 + (고정 or 비거치): 300만원

– 상환기간 15년 이상 + (고정 or 비거치): 1,500만원

– 상환기간 15년 이상 + (고정 and 비거치): 1,800만원

ⓐ가 2012.1.1. 이후 차입 또는 상환기간 연장인 경우

– 차입금의 70% 이상이 고정금리 또는 비거치식 분할상환인 경우: 1,500만원

– 그 외 차입금: 500만원

ⓐ가 2012.1.1. 전 차입 또는 상환기간 연장인 경우

– 상환기간 30년 이상: 1,500만원

– 상환기간 15년 이상 30년 미만: 1,000만원

ⓐ가 2003.12.13. 이전 차입인 경우

– 상환기간 10년 이상 15년 미만: 600만원

– 상환기간 15년 이상: 1,000만원

5. 제출서류

제출서류는 아래의 서류를 모두 준비해야 합니다.

장기주택저당차입금 이자상환증명서(대부분 연말정산간소화 서비스에서 조회)

주민등록등본(세대주임을 증명)

개별 또는 공동주택가격확인서

등기부등본 또는 분양계약서

제출서류 출력하는 방법에 대해서는 아래의 글을 참고하시면 쉽고 빠르게 서류를 준비하실 수 있습니다.

연말정산 준비서류 쉽게 발급받는 법

6. TIP

6.1. 주택 수 계산

오피스텔은 주택에 해당하지 않음

주택 수 범위에는 세대 구성원의 무허가주택을 포함

1주택을 여러 사람이 공동 소유한 경우에도 각자가 1주택을 소유한 것으로 봄

* 단, 상속으로 여러사람이 공동 소유한 경우에는 지분이 가장 큰 상속인이 주택을 소유한 것으로 봄, 가장 큰 상속인이 2인 이상이면 해당주택에 거주하는 자, 연장자 순으로 결정

농가주택도 주택에 포함

동일한 사람에게 1주택을 취득 양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 연말정산 장기주택저당차입금 공제가 가능함

6.2. 주택 소유자와 차입자에 따른 공제여부

* 차입금을 타인과 공동으로 차입한 경우 본인의 채무부담분에 해당하는 이자상환액만 공제함, 별도의 약정이 없는 경우에는 채무분담비율이 균등한 것으로 봄

7. FAQ

7.1. 공동명의로 취득한 주택이면 공제가 가능한지?

가능합니다. 다만 장기주택저당차입금을 본인 명의로 하면 본인만 가능하고, 공동명의로 차입을 했다면 별도의 약정이 없는 한 채무분담은 균등한 것으로 봅니다.(재경부소득46073-12, 2001.1.16.)

7.2. 소득이 없는 아내가 세대주이고, 아내 명의로 장기주택저당차입금이 있는 경우 남편이 이자상환액공제를 받을 수 있는지?

아니요. 배우자가 소득이 없는 경우에도, 배우자(아내) 명의의 장기주택저당차입금 이자상환액에 대해서는 근로자 본인(남편)이 공제받을 수는 없습니다.

7.3. 주민등록상 동일 세대원인 어머니가 주택을 보유중인데, 세대주인 근로자가 주택을 추가로 구입하면서 대출을 받는 경우 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 적용 받을 수 있는지?

안됩니다. 세대란 거주자와 그 배우자, 거주자와 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 모두 포함한 세대를 말하며, 거주자와 그 배우자는 생계를 달리하더라도 동일한 세대로 봅니다. 따라서 어머니 명의의 1주택과 본인 명의의 추가 구입 주택을 합해 동일 세대가 2주택을 보유하고 있어 소득공제를 받을 수 없습니다. (원천세과-768, 2010.10.1.)

7.4. 1주택을 보유한 근로자가 ’23년도 중 새로운 주택을 취득하면서 장기주택저당차입금을 차입하고, 기존 주택을 양도한 경우 차입금 이자 상환액에 대해 소득공제가 가능한지?

예, ’14. 1. 1. 이후 차입분부터는 1주택자가 대체 주택을 취득한 경우에도 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제의 적용을 받을 수 있습니다.
즉, 새로이 취득한 주택으로 인해 2주택 상태였다가 기존 주택을 양도하여 12월 31일 현재 1주택인 경우 소득공제가 가능합니다.
(소득세법 제52조 제⑤항, 법률 제12169호(2014.1.1.) 부칙 제4조)

7.5. 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요건을 갖추었으나 해당 주택에 실제로 거주하지 않는 경우에도 소득공제가 가능한지?

주택의 소유주가 세대주인 경우에는 해당 주택에 거주하지 않아도 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있으나, 세대주가 아닌 세대원인 근로자인 경우에는 해당 주택에 실제 거주하는 경우에만 소득공제를 받을 수 있습니다.
(소득세법 제52조 제⑤항 제3호)

7.6. 기준시가가 공시되기 전에 차입금을 차입한 경우 취득한 주택의 기준시가는 어떻게 판단하는지?

부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격이 공시되기 전에 차입한 경우에는 차입일 이후 같은 법에 따라 최초로 공시된 가격을 해당 주택의 기준시가로 보는 것입니다.

7.7. 공동명의 주택의 기준시가는 인별로 안분하는 것인지?

아닙니다. 공동명의의 주택 취득시 장기주택저당차입금 이자상환액 공제대상 주택의 가격은 인별로 안분하는 것이 아니라 당해 주택의 기준시가를 기준으로 하여 5억원 이하 적용여부를 판단합니다.
(서면인터넷방문상담1팀-778, 2006.6.13.)

7.8. 주택 취득 당시의 기준시가는 5억원 이하였으나 이후 가격이 상승하여 5억원을 초과하게 된 경우에도 계속 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액 공제를 받을 수 있는지?

예, 주택의 취득 당시 기준시가를 기준으로 5억원 이하인지 여부를 판단하므로 주택 취득 당시의 기준시가가 5억원 이하이고 다른 요건을 갖추면 취득일 이후의 기준시가가 상승하였는지 여부에 관계없이 계속 소득공제를 적용받을 수 있습니다.

7.9. 부부 공동명의 주택을 남편이 연말정산 장기주택저당차입금 이자상환액공제를 받을 수 있는지?

근로자 본인과 배우자 공동명의로 주택을 취득하고, 남편 명의로 공제요건*을 갖춘 장기주택저당차입금을 금융회사로부터 차입한 경우에는 남편이 이자상환액에 대해 소득공제를 받을 수 있습니다.

* 공제요건: 상환기간 15년(10년) 이상, 기준시가 5억 원 이하, 소유권이전등기일로부터 3개월 이내 차입, 채무자와 소유자가 동일